魔方pos机办理中心,从开发逻辑步入营运逻辑—南京商业地产考察上海购物中心侧记

 新闻资讯2  |   2023-05-25 12:18  |  投稿人:pos机之家

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1、魔方pos机办理中心

魔方pos机办理中心

从城市购物中心业绩来看,南京一直名列前茅,但南京的商圈太过集中,除新街口商圈以外的其他商圈发展都不够成熟,在商圈经营上比上海还是有不小的差距。也正是出于学习与交流的目的,南京商业地产商会组织的“南京上海商业地产双城沙龙”启动,30位会员单位代表对上海具有代表性的购物中心进行考察学习。经过此次走访发现,上海的购物中心已经基本脱离了开发逻辑,向营运逻辑转变。

考察的三站分别定为嘉亭荟、大悦城、七宝万科,这三家购物中心都是在各自领域相当有代表性的购物中心。

嘉亭荟作为社区型购物中心,地处嘉定区,毗邻沪宁高速安亭汽车城,在地理位置上不能算好,当初周边也不够繁华。然而嘉亭荟凭借地铁安亭站和众多公交线路打造交通枢纽,“双首层”流量导入,又做了无缝风雨连廊对接自己的住宅小区,从各方面入手导入客流。用五年来从不重样的丰富活动稳固客群,用富有新意的会员中心和实惠的积分制度服务会员。种种方法,如今的嘉亭荟已然成为了嘉定区的商业中心。

大悦城属于都会型商业,地处闸北区,是中粮集团收购整体改造了太古城一期而打造出来的。其北楼的内部设计完全将柱子隐藏了起来,视觉上非常敞亮。顶部的摩天轮也被打造成魔都爱情地标,不仅为商场带来了大量的客流,而且带活了楼顶的一众咖啡馆西餐厅业态,更是让大悦城成为一座带有爱情元素的与众不同的购物中心。

七宝万科属于超区域型商业,位于闵行区。原本万科将其定位为区域型的商业,然而七宝万科如今的辐射面已覆盖了全上海。七宝万科在交通上与地铁七宝站无缝对接,毗邻七宝古镇,人流导入十分方便。七宝万科在成本控制方面非常老道,可以说用最少的成本达到了最好的装修效果。同时对于第五立面的利用也十分充分,打造的屋顶花园兼具了观赏性和商业性。虽然七宝万科对租户没有免租期没有装补,开业初期也没有免费停车优惠,但依然业绩喜人。

考察成员如是说

两天的考察下来,考察团成员收获颇丰。

南京商业地产商会副秘书长、问策商业管理顾问公司总经理苏晓晴首先发表了自己的见解,“我们看了三个项目,嘉亭荟是偏社区型的,七宝万科是超区域型的,大悦城则是都会型的。上海的购物中心的开发商在理念上基本已经走出了房地产开发的逻辑,不是把商铺卖完钱回笼当目标,而是沉下心来把它当资产来经营;租户方面给我很深体会的是餐饮,上海跟南京的餐饮还是有一些不同,包括很多二三线城市的餐饮,现在还处在一个业种时代,以川菜、维扬、东北菜这样来区分。但上海的租户,他们已经打破了菜系的逻辑而是完全围绕着既定的目标市场,未来南京的餐饮业我们也要推动向业态化去发展,这一点上,上海的租户们走到了前面;消费者方面,万科负一楼的餐饮给了我很深的印象,有一家店的烤肉按100克为单位来卖,这样的方式南京的消费者可能是不太接受的,而上海市民更追求精细的生活。就项目而谈,像嘉亭荟、万科这样,都是重设计、轻装饰。例如万科,它贴挑空空间的材料就选用的是纸,视觉效果上确实没有石材好,可是它成本低。如今我们的家庭装饰都开始轻装潢重装饰了,既然家里都这样了,那购物中心为什么不能这样呢?14万方的购物中心,成本24亿左右,每平方两万不到。而它开业到现在,光租金就有3.4亿收益,多种经营在四千万到六千万。这样看来,它四年半到五年收回成本不成问题。上海这几个项目看下来,我觉得南京的项目有些追求奢侈了,毕竟每一分钱投下去都会在财务上通过折旧展现出来,所以这方面很值得我们思考。

我认为,现在很多购物中心“死掉”大多因为两个方面,一是开发企业自认为专业,往往照葫芦画瓢,做的不伦不类;二是遭遇到所谓专业的乙方,犹如一些诈骗团伙,为了自己赚钱却害苦了开发业主。我近期有一篇中购联的专访,提到了商业地产需要正本清源,如从城市规划说,比如上海的七宝万科,它附近也有商业项目,但在这个区域它就是一家独秀,其他商业物业效率很低。我们来看南京的百家湖商圈,操盘的各位都是高手,一开始做就想到了差异化竞争,所以现在至少几家都活的不错。我们再从基础功能性上看,考察的项目再绚丽也没离开过功能性满足,大悦城的摩天轮就是围绕“魔都爱情地标”主题定位为恋人们创造了一个私密浪漫空间。如从商业运营这方面,南京并不逊色于上海,各个新商圈为“抵御”新街口商圈的吸附,都从生活方式、休闲方式、亲子家庭提案MD入手,力图延长消费者的在场时间;在购物中心场所营造上、美陈上也都各有千秋。但在购物中心发展研究方面,南京的开发商还是小气了一些,我们考察项目的时候就发现,大悦城、七宝万科都有自己研究机构,就是项目管理团队中也不乏博士、硕士,就是说开发商愿意高薪聘用人才,而南京的开发企业就务实一些,更多看眼前,这就导致南京的商业地产开发企业走出去的较少,或走出去了业绩不太尽人意。”

南京金基通产商业管理有限公司总经理吴芳接着说道:“有幸和上海商业地产同行交流了解很多项目深层次的管理与经验,这样的机会非常难得。这些项目给我的感触很深。嘉亭荟这样已经运营五年的成熟的商场,它的多经点位经营、主题活动处处体现经营团队的的管理精细化。品读会、楼顶球场是他们充分利用资源增加客户黏性业,可见团队用心之功。我觉得一个商业能否成功取决于管理团队的专业与用心。再说大悦城,大投入大产出的经典。我去年的时候来看过一次它的line friends的活动,它当时投入了几百万去做了一个中庭的装饰,在美陈上算是巨资投入。通过这次的交流我们了解到商场那次通过周边商品的售卖所得的分成高达四百多万人民币,最终的结果是名利双收,这是商业上先投入后产出的经典案例。它的管理团队在人才储备和市场研发上的投入非常大,大悦城的以创意取胜可以说它代表中国商业的一个流派。大悦城这个综合服务平台,它是立体、全方位的,没有区域地缘限制的,没有时间空间限制的线上线下结合,能更好满足消费者需求,这也是我们的商业理想。七宝万科,它给我的感觉还是很震撼的,这么大体量的商场,没有免租期、没有装补,但里面的商户满满当当。虽说做商业就是需要天时地利人和,我觉得七宝万科更胜在它的楼层布局上,与传统的影院和KTV设置在高层不同,上海七宝万科广场通过引进CGV影院、大面积的无限运动馆(涵盖室内篮球场、攀岩、轮滑轮、健身房等体验商户组成)与室内花艺市集(RAPUTA高线花园市集),可以最大程度的把人流向上拉引,形成了强大的瀑布效应。而且每层均设置了主力店,确保每层都有足够人气。这里面创新与管理经验都很值得胜我们深思学习。”

考察团成员与大悦城商管方在大悦城顶层的咖啡馆讨论交流心得

南京海派传媒有限公司总经理丁玉亮:“我们公司现阶段更多聚焦的都是一些商业运营管理相关的事情,所以我这一路关心的也更多是跟商业运营方面的内容。有几点让我印象深刻,一是定位准确,执行到位。嘉亭荟定位于“城市生活中心Life Hub,体现在全方位、立体化交通方式,地铁双楼层对接,多条公交终点场站,大润发的社区公交等等;大悦城的“魔都爱情新地标”定位,着力打造城市摩天轮,同时打造九楼西餐集群,八楼的文创市集、酒吧街区等,都很好的吸引、服务了年轻客群;七宝万科“为家而建”的定位,很好利用了万科的存量客户优势,引入了“大鲁阁全家娱乐中心”、“花卉集市”、“楼顶花园”等业态,实现了广场的家庭定位。二是文创主题营销数量多、投入大、模式新。嘉亭荟让我印象特别深的就是它们的活动,五年来不重样,每年的营销费用上千万,可能我们南京做零售的商场每年的营销费用都没有这么高,逐年还在下降。而嘉亭荟作为一个shopping mall能有这么高的营销费用实在让我很吃惊。而大悦城与line friends策展活动,没有采用简单的场地费模式,而是通过延伸品的销售扣点方式,模式新颖,双方合作门槛低,对物业方的回报更高。三是注重商业体的研发投入。大悦城有研策部这个组织架构,而在南京很少见到这样日常性的研究创新岗位,大悦城却把它作为了一个固定架构存在,这值得我们学习。四是通过创新,解决了购物中心的客户数据采集难题。如今很多商业体都面临一个问题,即在非集中收银情况下怎么去收集客户的消费信息。考察中七宝万科方为我们介绍了他们的云pos平台,商家只有使用甲方提供的“票据打印机”,才能打印甲方的二维码以便为客户提供会员积分服务,与此同时,甲方也就获取了商家的消费信息。这一创新模式,为荔枝广场的会员信息、消费信息采集提供了很好的模式。”

南京1912集团副总裁臧光伟说道:“虽然1912是主题式街区,从空间上来讲属于没有盖子的购物中心,只是规模较小、商业功能更主题化,受空间影响没法闭店,处于24小时在营的状态,实际的运营难度比做购物中心要大。所以参加此次活动,我们是带着进一步提升自身运营能力的目的来的。通过两天的考察,能感受到有着强大承载力的上海商业欣荣和激烈的竞争并存。也正是这样的商业环境下才产生了众多优秀的、不同功能的商业体。我略谈几点考察感触,嘉亭荟的活动策划之强,值得我们学习,运营商点点滴滴的深耕都体现在购物中心的方方面面里。大悦城的内容生产、创意挖掘方面非常强,它利用建在购物中心顶上的摩天轮打造的爱情地标引流能力非常强,魔方166、拉面竞技馆这些也都能看出来他们做内容很厉害。再说七宝万科,它的商业空间规划,在动线设置、功能规划上是非常大胆的。同时,它的数据收集和管理做的非常好,这也是我们今天交流最多的,技术方面很值得学习。”

绿地集团南京区域公司企服总监阚霖表示,“我看一个商业体更多关注它四层、五层的布局,像这几天看的大悦城、万科,它们的四五层都用来做了一个主题IP的营造,他们都敢于下重金,注重主题研发。他们的策划研发力量在场景营造、主题营销这两个方面体现地非常明显。这不光是能力的问题,也是魄力的问题,也是城市级别的问题。像万科这样分析客户数据都已经挖到数据的根源上,这已和我们拉开了很大差距,很多人做到第二层就结束了,而万科已经做到第四层,这种深挖掘的精神是值得我们学习的,这就是做商业的精神。这三个商业都主题非常鲜明,颜色的规划布置都比较强,给了我很大启发。他们都非常懂得如何去利用自己营造的IP来吸引客流,而且都能让顾客加大在购物中心里待的时间,这就是他们运营的成功之处。绿地现在在做湖南路紫金中心这个项目,这个项目共16万方,包含大型购物中心和地下商业街,任务也是不轻,所以我们也会多吸取成功的经验,才能撑得起湖南路复兴这个使命。”

三胞集团宏图地产副总经理任琳说:“此次的商业考察行程安排部署上由小到大,由点及面,循序递进,让我们得以从几个不同方面和角度去剖析它。从市场运营化和站在企业的角度,这三个项目运作模式都非常成功,至少在短时间内它们都是一个区域的引导者。从广义的角度看,商业的涵盖范围很大。

我这几天都是站在消费者的角度来看这几个购物中心的,我本身也特别喜欢逛街,所以对商业本身也非常敏感,东方商城的改造我也是全程参与的,这两天在上海看下来感觉这几个项目可谓各有所长。从一个消费者和老百姓的立场去看南京的商业,这十来年,南京的商业虽然发展的缓慢,但也在往好的模式去延展。其实我们也不能单纯的把南京和上海来比较,毕竟不同城市,不同定位不同文化背景等都是有影响的。希望企业和政府规划很好的结合,造一座商业,并不是简简单单的企业的事,要和城市发展规划高度切合。某种程度上,商业可以成为一个城市消费水准的风向标,好的商业环境更加可以带动城市的健康成长。一个城市的发展和商业的发展是密不可分的,商业的发展也是对一个城市发展的引导。像我们看的嘉亭荟、七宝万科,处在郊区位置比较偏,但它做好了其实就是一个城市地区的引领者。而大悦城更是具有标志性意义的城市区域地标。而一个城市的商业如果做不好,城和市就会分开,做商业必须要有前瞻性,若营造不出市的繁荣,城就会变成了孤城。在和这些项目的负责人的交流过程中,我深深地体会到他们背后用心的重要性,用心是对企业的负责也是对客户的负责,你的客户真正想要的是什么呢,读懂客户的内心,你才能走近客户。从企业的经营理念出发,深入用心定位,细分市场,才能做出竞品商业。”

二十一世纪投资集团副总裁张娟说:“这次考察我有两点特别深的体会,第一个就是“面对”,做商业地产运营者会面对很多问题,地段、招商等等,每一个阶段我觉得都需要一个坦然的心态,只有坦然地面对了问题以后才能想出对应的解决办法。尤其是刚刚听完刘晓兰刘总讲过之后,我也觉得现在做商业一定不能copy,要抛弃原来的千篇一律,我们都相信未来的商业一定是多元化的。所以,我们一定要沉下心来面对。面对完以后,就需要“迎面而上”了,看到了难题所在,我们就要开始考虑,我们的作品应该如何定位?如何针对不同的客户群拿出不同的方案?我们看的这三个购物中心,他们做的都不一样,但他们都做的很成功,这里面有很多东西值得我们学习。“凡事预则立”,这是我在考察完之后深有感触的,做商业开业只是起点,往后才是征程,做商业的人一定要静下心来做深耕。我之前在做商业的过程中也可谓是经历了各种困难,所以看到这些成功的典范更是坚定了迎面而上的决心。”

南京文创实业投资有限公司总经理陆俊接着说道:“现在的时代,是连接、跨界、共享的时代,我们也发现在上海的商业里体现地淋漓尽致。像苏老师提到的菜系的融合,其实可以看出业态的融合,这个在娱乐业态上也有呈现。我们在讨论的时候就提到,商业也是需要时机。之前在南京也见过商场与体育场的融合,但它可能做早了,收获的效果就不如现在上海的这些商场做的效果好。因为我是文投行业的,所以一直在思考如何把文化产业化,而大悦城给了我很多启发。传统思维里认为演出就应该在剧场里,但他们的会员活动就有在商场中庭的演出。其实演出就应该在人流大的地方,所以商场里有何不可呢?我前几天去逛景枫的时候发现,某演出的广告已经达到了商场内部,那么南京每年那么多的公益演出,为什么商场不能和演出方沟通,共同营销组合嫁接呢?假使一个商场承接一部分公益演出的场地,而演出方承接演出活动,是不是可以做到宣传和开展公益的共赢呢?”

上海德镐展览有限公司董事总经理胡语桐也在会上表达了她的一些观点,“在中国其实商业和零售业没有太明确的区别,但在英文单词里它们有明显的区分,零售叫retail,而商业用commercial这个词来概括的话,还应该包括办公、酒店这样综合性的业态,所以我更愿意把它称作零售业。作为一直关注零售业态的人士,我也有我自己的视角。其实最早和商会这边商议考察路线的时候我是把嘉亭荟划掉的,因为确实距离太远,于是推荐了大宁商业广场,结果发现嘉亭荟是大宁商业广场第三代迭代,它是非常著名的商业业态操盘手郑秉泽先生的作品,所以我最终还是推荐了嘉亭荟。其实上海还有很多值得一看的商业,比如恒隆,恒隆的数据在上海是遥遥领先的,LV在上海关了很多店,但他们把旗舰店开在恒隆,占地面积非常大。恒隆的停车位管理也非常用心,它也有很多值得一看的地方。又比如IFC的停车收费,在凌晨依然满额开放,就为了大家能以最快的速度出停车场。这些都值得去借鉴。七宝万科开业那天真的是引起了整个七宝镇的交通堵塞,它的餐饮的业态、餐饮的开放角度我认为都会很合理的,运营者就是在各个角度让消费者不要错过有吸引力的店面,就是给各个角度制造消费。像大悦城,它就真正把人们的社交活动做到商场里,中粮的公寓还没有开业,但大悦城还是能吸引很多人们去里面消费。还有他们做的摩天轮,体现的就是做商业要先做情怀。这三个业态就是真的用心在做商业的业态,他们真的有用心分析如何把人流吸引到自己的商场里。一线城市也罢,二线城市也罢,只要做到用自己的业态为周边的商业环境去做一个正确的定位,我觉得这可能是导致商业成功的一个因素。”

南京新城市商业置业有限公司技术管理部副经理刘芳也从她的专业角度做了分析,“我觉得七宝万科对成本的控制做得非常好,它找准了自己的定位,没有一味地追求要把空间做的多么的高大上、多么奢侈,而是从定位出发。他们室内装修的成本每平方在2700块左右,但做出来的整体效果非常好。像地砖,他们原本想的是用大理石材质,后来考虑到成本用了面砖,这是非常节约成本的。像外立面,对外的两面他们用的是德国进口的红色幻彩版,这个提升的就是他们面向城市的形象。而面向住宅的这一面则是用了埃特板外刷金属漆,看起来和铝板是非常相似的,但成本节省了近三分之二。这方面上他们考虑地十分周全。而内部装饰他们采用的是壁纸一类的材质,不仅节约成本,而且施工进度上也可以加快。所以我觉得七宝万科在成本管控这方面十分值得学习。同时,这三个项目对第五立面即屋顶的利用都用的非常好,不仅仅是做了景观的设置,而且是把商业的元素放到了屋顶,可谓物尽其用。”

南京&上海商业“一姐”碰撞

江苏景枫投资控股集团副总裁、南京商业地产商会法人会长吴正梅作为南京商业地产一姐对南京的商业形势做了一些介绍。“南京从某种程度上来讲,外来的商业并不是很多,而本土的商业是比较强的。从全国来讲,南京是很有购买力的城市,去年的数据看来南京的购物中心排名都非常高,对周边城市也有一定的辐射能力,南京的购物中心高中低端在国内也算有一定的知名度。目前看来,南京的商业形式新街口商圈还是独大的,多商圈还在逐步形成中。以我们百家湖商圈来说,一年时间一下子四个购物中心几十万方商业形成,供应量突然增加,还好我们四家金鹰、景枫、太阳城、1912都是错位经营的,金鹰主营的是百货,1912 是街区式的,太阳城是主打全家庭,而我们景枫偏向都市型,我们各自找到了目标客群,所以我相信南京的多区域还是会形成。我们在商讨百家湖商圈的时候就说过,现在的商业需要扎堆,独木不成林,大家在一起才能形成共同影响,才能一同留住周边地区的客流。

从南京目前的购买力供应量来讲,我认为还是供应量不足,可能有些地方供应饱和了,但总体还是不足的。像上海的区域性商业就分布地很好,而南京的区域性商业形成地还是不够,在城市继续发展后,我觉得南京的区域商业还需要更多发展。”

溢臻投资管理有限公司董事长、易居沃顿房地产金融专业导师刘晓兰作为上海商业地产的一姐也谈了她对商业形势的一些看法:“上海和国际、资本接轨要早一些,加上上海面积比较大,商业不做区域划分根本不能满足市场,所以上海的区域型商业相对发展地要好一些,但如今上海的区域型商业也在重新洗牌。其实讲来,上海做的比较好的商业大多还是外资,比起他们的专业程度、用心程度我们都还是有差异。如今社区商业越来越成熟,虽然大家都是做购物中心的,可能觉得社区商业规模比较小,但其实社区商业里也有不小的市场。像有些生活较为忙碌的人,可能一年都没有几次机会逛购物中心,但社区商业依然是他们的生活必需品,无论是体验还是情感,其实都要基于最基础的生活需求,所以我觉得社区商业大家也有必要给予一定关注。另一方面,我觉得我们大家都要把自己的定位抬高一点,我们不光是商业管理人,更应该是资产管理人,思维角度改变后,我们看事情的角度也会改变。如今商业地产开发、招商人才都不算少,但优秀的资产管理人员还存在大量空缺,所以我认为这是商业管理人们应该考虑的一个职业发展方向。还有一方面,现在上海大量的存量资产导致现在有大量的创新空间出现,我相信南京也有不少,这里面有不少的功夫可做。这会是一个商业地产繁荣发展的时代,也会是一个激烈竞争的时代,我也十分期待能有更多更好的作品出现。”

最后,南京新城市商业置业有限公司董事长、商会创始会长朱献国发表了他自己的看法,“上海的商业总的来说还是要比南京领先了五年,所以我们还是抱着学习的心态来看上海。不管怎么样,做商业都要从顾客、从生活出发。可是就以往来看,我们作为购物中心的管理者,都是通过商家来对顾客进行服务,我们很少能直接服务到顾客。光从数据来看,我们也很难看出我们的顾客是谁,但如今是大数据时代,我们是否该好好思考如何在这个时代下抓好用户数据,运用这个数据真正弄明白我们的客户想要什么、如何去增加客户黏性。像万科,他们在大数据这个方面下了这么大的投入,他们在抓数据方面的意识就非常超前,这非常值得我们学习。我认为,在大数据时代,我们必须要能掌握更多更全的数据,才能明确往哪方面去做更多的活动、营销力度应该放在哪边,这会成为一项基础工作。同时,在内容创新上我觉得我们也还是有很大差距,现在去逛一个mall不难发现,自采品牌还是相对较少的。当然,这几年这种情况要好了一些,很多购物中心开始注重起了内容创新。作为做购物中心的人,我们是供给方,消费者是需求方,供给方永远是要想在需求方前面的,比需求方更早想到他们需要什么,这才是做购物中心的态度。

以我之前在泰国考察时的见闻为例,以前大家买东西,更多买服装、鞋子这类,而如今购买配饰类的比例在上升。原来装修房子都只买家具,如今购买软饰也多了起来,这就说明消费在升级。而我们的购物中心,软饰的比例还是较低。其实现在供给侧改革,也是要让消费需求升级,升级了经济才能发展。

现在的购物中心,在“用心”上的竞争都非常厉害,像我们看到的上海的餐厅,都打破了菜系隔阂做集合餐饮,都是以客户需求为目标的。“用心”就是做商业成功的必备元素,用心程度的多少,都会在作品中体现出来。

除此之外,我认为这样的交流活动以后还应该更多,做商业就是应该多交流,多学习别人成功的经验,多去看成功的项目里做的好的要点,这样才能繁荣发展。”

加强行业交流,促进行业创新

推动南京商业地产

健康、有序、持续发展

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