二道智能pos机费率,新规将如何影响房价走势

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1、二道智能pos机费率

二道智能pos机费率

最近，全国多地遭遇寒潮袭击，冷气袭人。一如当下的楼市，2021年的第一缕曙光还未初现，2020年末最后一天，楼市金融政策就劈头盖脸迎来一次冰霜打击。

2020年12月31日，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”，对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理，分别设置了余额占比上限。具体看下图：

如果算上去年8月划给房企的“三条红线”，这次又多了两条，“五花大绑”的房地产融资遭遇前所未有的监管，这背后，究竟释放了什么重磅信号？又如何影响未来的房产走势？

小编虽然作为一名银行人，但对金融新政都不会第一时间跳出来解析蹭热度，因为内部文件还未收到，具体怎么贯彻执行还未形成方案，影响真不敢轻易定义！更何况小编也联系了地方央行有关人士，得到的答复也是内部正在研究中。

专业部门都还在研究，各路的所谓专家就侃侃而谈，似乎无所不知，确实让人”汗颜“——不过，小编通过与业内人士探讨，还是达成几点共识，值得交流。

第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

如果说去年8月监管部门划给房企的“三条红线“是给地产商泼冷水，那么这次的房贷设置“两道红线”，则就是在给银行设门槛。监管部门对地产商需求端和银行供给端两方面都在敲打，足见其良苦用心和形势之迫切。那么这一变革，从房产商角度看，会带来什么影响呢？

首先，我们要明白，针对房产融资的“3+2”红线政策绝不是一项短期政策，而是长期策略。其实，各家银行从2020年初开始，就已对房地产项目贷款进行限额管控了，一年来各家银行房产贷款基本都处于维持和压缩状态，也就是说总行一般划定个额度上限，各地分行超额必须压缩，除非有到期收回的贷款，腾出来空间才可以再贷给开发商。

这背后”无形的手“，寓意十分明显，就是降低房地产领域的杠杆，减少房地产对金融资源的过度占有。应该说，今后相当长一段时期地产商想从银行贷款难了，货币水之的闸门越来越紧，未来几年地产商都将真正面临资金链紧张的煎熬和考验，这是大方向，大趋势，也是监管部门一个有计划、有步骤的长期策略，绝不是短期的、临时性限制措施。

其次，随着地产去杠杆的进行，房地产行业将真正进入大洗牌、大分化时代。尤其是很多中小房企在融资方面将会更加艰难，未来面临被收编和整合的命运，也不排除一些玩不转的高杠杆大型房企会轰然倒下。

因此，小编在此提醒，未来几年买房一定要尤为谨慎，必须选大开发商，切记！并且最好是央企，这是首选之策，也是一条底线！否则，一些看似比较大的开发商一夜之间倒掉，楼盘烂尾、购房者资金灰飞烟灭的现象，都随时会上演。

再次，对房价的影响将是一把”双刃剑“，但总体来说不利于房价上涨。一方面，由于去杠杆压力，地产商资金链紧张，一般都会降价促销去库存，从而加快回笼资金；即便是大开发商资金充裕，在”三道红线“的压力下，也会以价换量，提高资金周转率，从而降低负债率力求达线，否则也不符合银行贷款要求。

另一方面，由于融资受限，开发商拿地会更为谨慎，土地市场逐步趋稳，也会使开发商延缓开工进度，缩减供应量，从而降低库存，长期促进房价合理回归。另外，如果资金不能直接流入房地产领域沉淀，近两年来的货币大量放水，资金总得有个出口泄洪，于是大宗商品和建筑材料价格大涨，从而也会推高房价上涨。这一点大家最近感觉都很明显，生活中日用品很多都大幅上涨，通货膨胀带来的房价上涨也值得警惕。

实践中，这两个影响往往是相互交织的，但总体来说，短期房价承压，长期房价才可能回升。

第二道红线是“个人住房贷款占比”， 大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。那么，这一比例限制影响大吗？买房贷款难了吗？

以小编所在的青岛为例，四大国有银行个人住房贷款占比基本都在40%-50%之间，地方法人银行青岛银行也在20%左右，明显都超了！那么怎么办？如果按规定贷款额度都得压缩吗？这些银行个贷业务都停了不能办理了吗？

非也！央行在文件解读中明确：管理要求是以法人为单位设定并执行，对全国性银行在各地的分支机构不单独设定要求。什么意思呢？就是监管部门只针对各大银行总行一级法人进行房贷比例监管，地方分支机构房贷比例占比多少，由总行内部来统筹协调，不按地域来卡条件限制。

这样的话，同一银行内部，比如：像ICBC青岛分行如果个贷占比超了，但其它偏远地区如西藏分行或县域乡镇分支机构个贷占比却很低，两者一中和平均，也许在总行层面仍然没超，仍符合监管要求，贷款照样可以投放。因此，这一政策对国有大型银行来说，由于分支机构多，盘子大，影响不大，具有显著优势，而对网点都集中在大城市的股份制银行来说，本来腾挪空间就有限，限制比例又低，因此将面临较大信贷结构调整压力。所以，眼下还有7家国有大型银行兜底，短期大家不必担心所在城市个贷真的停办。

但是，这也给了我们一个警醒！不管怎样，因为有监管红线标准的限制，但凡房价高、成交火热的城市，银行分支机构贷款超标后，信贷额度势必会受到一定影响，贷款无疑难了，这一点是肯定的。

而一旦个贷额度减少，成为大家争抢的稀缺资源后，那么势必会产生两方面的影响：一方面，对购房者而言，个贷办理条件和门槛可能会抬高，想贷款难度加大了，银行会更加严格的筛选客户资质和条件，对有瑕疵的客户将可能拒之门外；另一方面，贷款利率极有可能会上升，尤其是二套以上的房贷利率，本来就不属于国家政策重点支持的范畴，银行就会在LPR基础上加点提升利率。

这也意味着，未来一段时间，如果想等待个人房贷降低利率，希望将会更加渺茫。因此，如果眼下有办房贷的，或者本身资质条件不是很好的，建议还是抓紧办理，不要再继续观望等待。下一步，银行不仅放款速度会变慢，利率有可能会提升，而且办理贷款条件将更加严格和苛刻，到时候能不能申请下贷款或许都成问题。

“二道红线”对未来房地产市场的影响，短期看，似乎没有那么严重，目前超过房贷新政的上限的银行并不是很多，并且还留有2到4年的过渡期，银行内部也可以统筹摆布和平衡。但是，长远看，却具有风向标的意义。

我们一定要看到，房地产的本质是金融，房地产过去高歌猛进的最大推手是杠杆，而金融大环境的收紧，并且从开发商需求端设置三道红线、从银行供给端设置二道红线，强行压制房地产金融杠杆，势必改变房价的走势，颠覆房价的逻辑。再加上供求关系已经不同于以往，还有大城市的房价已经处于阶段性的高位，这一切都意味着，房地产投资的黄金时代已经一去不复返了，未来几年想靠房地产投资赚钱将会很难很难。

眼下楼市，深圳在涨、上海已疯，北京蠢蠢欲动......如果还按照以往的惯性思维，房地产板块一线二线轮动上涨理论、三四年一次的周期性上涨理论等，二线城市的春天是否也不远了？

在房地产金融内在逻辑发生根本转变之后，小编认为再套用历史规律投资房产，那是一步非常危险的棋。当然，高风险也伴随着高收益。2021，房价最终会划出一道什么样的几何曲线，让我们拭目以待！

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